2026 йилнинг II чорагида Ўзбекистон кўчмас мулк бозорида талаб ва таклиф бир вақтнинг ўзида ўсди. Бироқ Тошкентда ер участкалари нархи йиллик ҳисобда пасайди: июнь ойида 100 квадрат метр, яъни бир сотих ернинг ўртача таклиф нархи қарийб 292 млн сўмни ташкил қилди. Бу 2025 йил июнига нисбатан 9% паст.
Шу пайтда квартиралар бозорида қарама-қарши динамика қайд этилди. Июнда кўп қаватли уйлардаги хонадонлар нархи бирламчи бозорда сўмда 6,2%, долларда 12%га, иккиламчи бозорда эса мос равишда 6,3% ва 12,2%га ошди.
Квартира қимматлади, ер эса арзонлашди
Марказий банк маълумотларига кўра, II чоракда кўчмас мулк бозорида 74,4 мингта олди-сотди битими расмийлаштирилган. Бу 2025 йилнинг шу даврига нисбатан деярли ўзгармаган кўрсаткич бўлиб, ўсиш 0,1%ни ташкил этган.
Битимлар динамикаси чорак давомида бир хил бўлмаган. Эскроу тартиби жорий этилиши арафасида март ойида битимларнинг бир қисми олдиндан расмийлаштирилгани учун апрель-майда фаоллик пасайган, июнда эса бозорда ҳаракат қайта тикланган.
Уй-жойга бўлган талабни ипотека кредитлари ҳам қўллаб-қувватлаган. II чоракда 7,4 трлн сўмлик ипотека кредитлари ажратилган ва бу бир йил олдинги даврга нисбатан 48% кўп. Биринчи ярим йилликда ипотека кредитлари ҳажми 13,1 трлн сўмга етган.
Ер нархи бир йилда 9% пасайди
Тошкентда ер участкалари бўйича асосий кўрсаткич июнь ойида 292 млн сўмга тушган. Марказий банк буни 2025 йил июнига нисбатан 9% пасайиш сифатида қайд этган. Бироқ ойлик динамика бутунлай пасайишдан иборат эмас: май ойидаги кескин тушишдан кейин июнда нарх 2,6%га тикланган.
Жорий йилнинг биринчи чорагида бир сотих ернинг ўртача таклиф нархи 301 млн сўм эди. Демак, иккинчи чорак якунига келиб бу кўрсаткич яна қарийб 3%га камайган. 2025 йилда эса июнь ойида ўртача нарх 334 млн сўмни ташкил этган.
Бу ер бозоридаги пасайиш янги ҳолат эмас. Марказий банкнинг аввалги таҳлилларида ҳам Тошкентнинг марказдан узоқроқ ҳудудларида ер участкалари таклифи кўпайиши нарх индекси пасайиши омилларидан бири сифатида кўрсатилган. Масалан, 2025 йил I чорагида Бектемир, Сергели, Олмазор ва Яшнобод туманларида ер таклифи 34%га ошган, қолган туманларда эса бу кўрсаткич 2,4% бўлган.
Контекст: бозорда талаб ҳам, таклиф ҳам ўсмоқда
Кўчмас мулк бозоридаги умумий жараённи фақат нархлар орқали баҳолаш етарли эмас. Марказий банк II чоракда аҳоли даромадлари, иқтисодий фаоллик ва ипотека талабни ошираётганини, қурилиш ҳамда уй-жойга инвестициялар эса таклифни кенгайтираётганини қайд этган.
2026 йил январь-июнь ойларида иқтисодиётнинг реал ўсиши 8,5%, аҳолининг умумий даромадлари реал ҳисобда 9,2%, аҳоли жон бошига даромадлар эса 7,3%га ошган. Шу даврда қурилиш ишлари ҳажми 13,8%га кўпайган.
Биринчи ярим йилликда 7,7 млн квадрат метр уй-жой фойдаланишга топширилган, бу бир йил олдингидан 7,2% кўп. Турар-жой қурилишига 27,3 трлн сўм инвестиция йўналтирилган, қурилиш ва уй-жой қурилишига боғлиқ инвестициялар жами 59,8 трлн сўмга етган.
Шу билан бирга, квартира нархларида ўсиш Тошкентдан ташқари ҳудудларда тезроқ бўлган. Марказий банк бунга нисбатан паст нарх базаси, аҳоли даромадлари, қурилиш ва инвестицион фаолликнинг кенгайишини омил сифатида келтирган.
Экспертлар нима дейди?
Тақдим этилган асосий материалда алоҳида мустақил экспертнинг изоҳи келтирилмаган. Шу сабабли баҳолашда Марказий банк ва бошқа расмий таҳлиллар асос қилиб олинади.
Институт макроиқтисодий ва минтақавий тадқиқотларининг 2026 йил март ойи бўйича таҳлилида Тошкентда уй-жойга инвестицияларнинг умумий даромадлилиги 14,6%га етгани қайд этилган. Институтга кўра, даромадлиликнинг асосий қисми ижарадан эмас, квартира қийматининг ошишидан шаклланган, ижара даромадлилиги эса 8,7%дан 8%га тушган.
ИМРТ экспертлари миллий валютадаги депозитлар бўйича ўртача даромад 21,2%ни ташкил этиб, бу уй-жойнинг кўп сегментларидаги даромадлиликни қоплаётганини ҳам қайд этган. Бу маълумот кўчмас мулкка инвестиция қарорлари фақат нарх ўсишига эмас, муқобил молиявий воситалар даромадлилигига ҳам боғлиқлигини кўрсатади.
Яна бир жиҳат — турли расмий статистикалардаги рақамлар ўртасида фарқ бўлиши мумкин. Миллий статистика қўмитаси янги, гедоник регрессия усули бўйича 2026 йил II чорагида Ўзбекистонда уй-жой нархлари йиллик 4%га ошганини, Тошкентда квартиралар нархи 3,9%га кўпайганини маълум қилган. Янги усулда уйнинг майдони, жойлашуви ва қаватлиги каби хусусиятлар ҳам ҳисобга олинади.
Бу Марказий банкнинг июнь ойи учун 6,2% ва 6,3%лик кўрсаткичларига зид рақам, дегани эмас. Биринчи ҳолат II чорак бўйича уй-жой нархлари индекси, иккинчиси эса июнь ойидаги йиллик динамикани акс эттиради; ҳисоблаш усуллари ва қамрови ҳам фарқ қилади.
Нега бу муҳим?
Ўзбекистон учун. Кўчмас мулк бозорида бир вақтнинг ўзида талаб ва таклифнинг ўсиши нархлар динамикасида турли сегментлар ўртасида фарқ пайдо қилаётганини кўрсатади. Квартиралар қимматлаётган бир пайтда ер участкалари нархининг пасайиши бозорда ягона нарх тенденцияси шаклланмаганини англатади.
Минтақа учун. Марказий банк маълумотларига кўра, II чоракда Хоразмда битимлар сони 17,8%, Навоий ва Сирдарёда қарийб 7,5%, Қорақалпоғистонда 6,1%га ошган. Тошкент шаҳрида ўсиш 2% бўлган. Бу кўчмас мулк фаоллиги пойтахт билан чекланмаётганини кўрсатади.
Иқтисодий натижалар. Ипотека кредитларининг 48%га ўсиши, қурилиш ишларининг 13,8%га кўпайиши ва уй-жой қурилишига 27,3 трлн сўм инвестиция киритилиши бозорда талаб ва таклифни бир вақтда рағбатлантирмоқда. Янги уй-жойлар ҳажмининг ошиши кейинги даврларда таклифни яна кўпайтириши мумкин.
Халқаро муносабатлар ва геосиёсат. Ушбу маълумотлар тўғридан-тўғри ташқи сиёсат ёки геосиёсий муносабатларга оид эмас. Шунинг учун мазкур кўрсаткичлар асосида халқаро сиёсат бўйича алоҳида хулоса чиқариш учун етарли асос йўқ.
Кейинги давр учун асосий кузатувлардан бири ер бозоридаги пасайишнинг давом этадими ёки июндаги 2,6%лик тикланиш кучаядими, деган савол бўлади. Шу билан бирга, ипотека, қурилиш ҳажмлари ва эскроу тартибига бозор иштирокчиларининг мослашуви уй-жой нархлари динамикасига таъсир қилувчи асосий омиллар қаторида қолади.
