Иқтисодиёт ва молия вазирлиги Тошкент шаҳрида кўчмас мулк объектларини оммавий баҳолашнинг дастлабки натижаларини эълон қилди. Унга кўра, пойтахтдаги 600 мингдан ортиқ квартираларнинг умумий қиймати амалдаги кадастр баҳосидан 7,4 бараварга ошиб, 426,7 трлн сўмга етди. 213 минг атрофидаги ҳовли-жойлар эса қарийб 14 бараварга қимматлаб, 548,4 трлн сўм деб баҳоланди.
Бу рақамлар шунчаки статистика эмас. Мазкур жараён ҳар бир мол-мулк эгаси, инвестор ва оддий аҳолининг ҳамёнига бевосита таъсир қилувчи жиддий иқтисодий қадамдир. Нега ушбу ислоҳот айнан ҳозир амалга оширилмоқда? Янги баҳолаш солиқларни оширадими ёки кўчмас мулк бозорига шаффофлик олиб кирадими? Ушбу материал орқали ислоҳотнинг асл моҳияти ва оқибатларини таҳлил қиламиз.
Масаланинг тарихи
Ўзбекистонда йиллар давомида кўчмас мулкнинг кадастр қиймати ва унинг реал бозор нархи ўртасида жуда катта тафовут мавжуд эди. Солиқ солишда фойдаланиладиган кадастр қиймати сунъий равишда паст кўрсатилгани сабабли, кўчмас мулкдан олинадиган мол-мулк ва ер солиқлари тушумлари реал потенциалга мос келмасди. Бундан ташқари, олди-сотди ёки жамоат эҳтиёжлари учун мулкни олиб қўйиш (снос) жараёнларида баҳолаш тизимидаги номутаносибликлар кўплаб низоларга сабаб бўлган.
Тизимни тубдан ислоҳ қилиш мақсадида давлат раҳбарининг 2025 йил 5 мартдаги 43-сонли фармони қабул қилинди. Фармонга мувофиқ, 2025–2026 йилларда Тошкент шаҳрида оммавий баҳолаш тизимини эксперимент тариқасида жорий этиш белгиланди. Мазкур тажриба 2026–2027 йилларда Нукус шаҳри ва вилоятлар марказларига, 2027 йилдан эса бутун республикага татбиқ этилиши режалаштирилган.
Муаммонинг асл сабаби
Ислоҳотни ҳаракатга келтираётган асосий омиллар қуйидагилардан иборат:
Иқтисодий ва бозор омиллари: Мамлакатдаги 8 миллиондан ортиқ турар ва нотурар жойлар ҳамда 7 миллион ер участкалари тўлиқ иқтисодий актив сифатида капиталлашувга эга эмас эди. Реал қийматнинг аниқланмагани банк тизимида гаров таъминотини холис баҳолашга ҳам халақит бериб келаётган эди.
Институционал ва ҳуқуқий бўшлиқлар: Бозорда аниқ ва ягона маълумотлар базаси йўқлиги сабабли мулк нархлари сунъий равишда ошириб кўрсатилган ёки олди-сотди шартномаларида реал суммалар яширилган.
Бюджет эҳтиёжлари: Маҳаллий бюджетлар даромад базасини кенгайтириш ва солиқ солишда адолат мезонини ўрнатиш зарур эди.
Кимга таъсир қилади?
Аҳоли (мулкдорлар): Мулкнинг кадастр қиймати ошиши келажакда мол-мулк ва ер солиғи ҳисоб-китобига таъсир кўрсатади. Шу билан бирга, банкдан кредит олишда ёки компенсация ундиришда мулкдорлар фойдасига ишлайди.
Тадбиркорлар ва инвесторлар: Тизимий баҳолаш орқали кўчмас мулкнинг холис ва прогноз қилинадиган қиймати пайдо бўлади.
Давлат ташкилотлари ва маҳаллий ҳокимликлар: Маҳаллий бюджетга солиқ тушумлари манбаи кенгаяди.
Истеъмолчилар ва харидорлар: Бозордаги реал нархлар ҳақида очиқ ва ишончли маълумот олиш имкониятига эга бўладилар.
Фактчекинг бўлими
Жамоатчиликда пайдо бўлаётган айрим қарашларни текшириб чиқамиз:
1-даъво: "Кўчмас мулк баҳоси 7–14 бараварга ошгани сабабли солиқлар ҳам шунча бараварга ошади."
Далил: Вазирлик фармонига кўра, оммавий баҳолаш натижаларидан келиб чиқиб, мол-мулк ва ер солиғи бўйича солиқ баъзаси қайта кўриб чиқилади ҳамда солиқ ставкаларини пасайтириш бўйича таклифлар ишлаб чиқилади.
Хулоса: Номутаносиблик. Қиймат ошгани билан солиқ ставкаларининг пасайтирилиши кутилмоқда. Бироқ якуний оғирлик ставкалар қанчалик пасайишига боғлиқ.
2-даъво: "Оммавий баҳолаш натижалари қатъий ва уларни ўзгартириб бўлмайди."
Далил: Эълон қилинган натижалар 60 кунлик жамоатчилик муҳокамасига қўйилган. Мулкдорлар эътироз билдириши ёки мустақил баҳоловчини жалб қилиб, қайта кўриб чиқишни сўраши мумкин.
Хулоса: Янглиш. Қайта кўриб чиқиш ва эътироз билдириш механизмлари назарда тутилган.
Манфаатлар харитаси
Ким ютади?
Давлат ва маҳаллий бюджетлар: Шаффофлик ортиши ва солиқ базаси кенгайиши ҳисобига тушумлар барқарорлашади.
Мулк эгалари (гаров ва компенсация масаласида): Мулкининг давлат томонидан тан олинган қиймати реал бозор нархларига яқинлашади.
Ким йўқотади?
Латифундистлар ва йирик кўчмас мулк эгалари: Сунъий арзон кадастр нархлари орқали кам солиқ тўлаб келган субъектлар энди кўпроқ молиявий масъулиятга эга бўлади.
Паст даромадли уй эгалари: Агар солиқ ставкалари тўғри мувозанатлаштирилмаса, Марказий туманларда яшовчи кам таъминланган қатлам учун солиқ юки ортиши мумкин.
Яширин омиллар таҳлили
Мазкур ислоҳот ортида фақатгина солиқ соҳасини тартибга солиш эмас, балки мамлакатнинг умумий капиталлашув даражасини ошириш мантиғи ётибди. Кўчмас мулкнинг реал қиймати аниқланиши мамлакат ялпи бойлигини баҳолаш ва халқаро молиявий рейтингларда кўрсаткичларни яхшилашга хизмат қилади.
Шу билан бирга, очиқ қолган асосий савол — янги солиқ ставкалари қандай табақаланишидир. Агар прогрессив солиқ солиш шкаласи жорий этилмаса, бир вақтнинг ўзида ягона уйга эга бўлган фуқаро ва ўнлаб квартираларга эга бўлган инвестор бир хил нисбатда солиққа тортилиши мумкин.
Ечимлар журналистикаси бўлими
Мавжуд ечимлар ва хориж тажрибаси:
Ривожланган мамлакатларда (масалан, Эстония, Германия) оммавий баҳолаш (Mass Appraisal) тизими геоахборот тизимлари (ГИС) ва сунъий интеллект алгоритмлари орқали амалга оширилади. Бунда аҳоли учун ижтимоий кафолатлар, яъни ягона турар жойи учун солиқ имтиёзлари ёки минимал солиқ солинмайдиган майдон ўрнатилади.
Ечимнинг кучли томонлари: Инсон омили ва коррупцияни камайтиради, баҳолаш тезлиги ва қамровини оширади.
Ечимнинг камчиликлари ва хавфлари: Автоматлаштирилган алгоритмлар индивидуал омилларни (масалан, уйнинг ички таъмири, авария ҳолатида эканини) тўлиқ ҳисобга ололмаслиги мумкин. Шу сабабли шикоятлар сони ортиши ва бюрократик тўсиқлар юзага келиши хавфи бор.
PR ва манипуляция хавфи: «Солиқлар ошмайди» деган умумий баёнотлар ўзини оқлаши учун солиқ кодексига янги ўзгаришлар киритилиши ва ставкалар қабул қилингунига қадар кутиш лозим. Фақатгина баҳолаш натижасини кўрсатиб, ижтимоий ҳимоя механизмлари очиқланмаса, бу жамоатчиликда норозилик пайдо қилиши мумкин.
Sangzor.uz таҳлили
Энг яхши сценарий: Солиқ ставкалари мутаносиб равишда пасайтирилади. Биринчи уй ёки ижтимоий ҳимояга муҳтож қатлам учун сақловчи ставкалар жорий этилади. Оммавий баҳолаш бозор шаффофлигини ошириб, гаров тизимини енгиллаштиради.
Энг эҳтимолий сценарий: 60 кунлик муҳокама давомида минглаб эътирозлар тушади ва айрим ҳудудларда баҳолаш коэффициентлари қайта кўриб чиқилади. Солиқ ставкалари пасайтирилади, лекин умумий солиқ тушуми ҳажми ўсишда давом этади.
Энг хавфли сценарий: Солиқ ставкалари ва имтиёзлар тизими кечиктирилади ёки номутаносиб белгиланади. Бунинг оқибатида аҳолининг солиқ юки ортиб, кўчмас мулк бозорида олди-сотдиларни яширин сўм-валюта ҳисоб-китобларига ўтказиш ҳолатлари кўпаяди.
Кейинги 3–5 йиллик прогноз:
Тошкент тажрибаси 2026–2027 йилларда Нукус ва вилоят марказларига (шу жумладан Жиззах шаҳрига) кўчганда, маҳаллий бозорларда баҳолаш сифати бўйича эътирозлар кўпроқ чиқиши мумкин, сабаби ҳудудларда реал битимлар ҳақидаги рақамли база пойтахтдагидек шаклланмаган.
Ўқувчи билиши керак бўлган 5 хулоса
Қиймат кескин ошди: Тошкентда квартиралар кадастр қиймати 7,4 бараварга, ҳовли-жойлар эса 14 бараварга яқин ўсди.
Солиқлар автоматик тарзда 14 бараварга ошмайди: Давлат солиқ ставкаларини пасайтириш ва базани қайта кўриб чиқишга ваъда бермоқда.
Эътироз билдиришга 60 кун бор: Ҳар бир мулкдор ўз уйининг янги нархи билан танишиб, эътироз киритиши ёки мустақил баҳолатиши мумкин.
Гаров ва компенсацияда устунлик: Мулкнинг расмий баҳоси ошиши банкдан кредит олишда ва мулкни сотишда мулкдор фойдасига ишлайди.
Ислоҳот бутун мамлакатга ёйилади: Тошкентдаги экспериментдан сўнг 2026–2027 йилларда бу тизим вилоятлар марказларида ҳам жорий этилади.
Ҳакимжон Фозилов
